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　　本文主要对物业收费系统搭建的流程做简要的分析ღღ✿ღ，并对目标对象ღღ✿ღ、业务流程mgm美高梅登录中心ღღ✿ღ、业务场景ღღ✿ღ、管控点ღღ✿ღ、业务报表等方面做了梳理ღღ✿ღ。

　　随着人们生活质量的不断提高ღღ✿ღ，房地产开发的飞速发展ღღ✿ღ，传统的物业管理模式已经不能满足物业公司对小区物业的高效率管理和把控ღღ✿ღ。

　　物业公司需要寻求企业信息化ღღ✿ღ、智能化的管理ღღ✿ღ，因此需要引进物业管理系统辅助物业公司开展管理工作ღღ✿ღ，达到降本增效的目的ღღ✿ღ。

　　我所做的物业管理系统就是在这样一个背景下产生的ღღ✿ღ，综合评估之后ღღ✿ღ，对物业管理系统生命周期进行了四个阶段的规划mgm美高梅登录中心ღღ✿ღ，分别是ღღ✿ღ：

　　本文重点在第一阶段的基础功能建设中ღღ✿ღ，物业收费系统搭建的流程ღღ✿ღ，做简要的分析ღღ✿ღ，旨在寻求一种可迁移的系统设计方案像素岛ღღ✿ღ，提升后续工作效率ღღ✿ღ。

　　物业收费功能是物业管理系统的核心功能之一ღღ✿ღ，设计的目的在于方便业务缴纳费用ღღ✿ღ，以及提升物业收费效率ღღ✿ღ。

　　在进行系统的整体设计之前ღღ✿ღ，需要对客户公司的运作模式进行调研ღღ✿ღ，获取基本的信息ღღ✿ღ，在原有业务基础上ღღ✿ღ，通过系统来优化ღღ✿ღ、固化业务流程ღღ✿ღ。

　　根据房屋资源住房相关信息ღღ✿ღ，对客户助理的收费情况进行审核ღღ✿ღ，客户助理录入有错时进行修改ღღ✿ღ；查询收费ღღ✿ღ、欠费情况ღღ✿ღ，负责催收欠款ღღ✿ღ。

　　办理本管理办法第三条所列的所有收费业务ღღ✿ღ，履行所有手续ღღ✿ღ；根据房屋的不同收费状态进行添加ღღ✿ღ、打印收费收据ღღ✿ღ；每天向出纳员移交物业收费ღღ✿ღ，日清日结ღღ✿ღ；客服只负责收款不负责退款ღღ✿ღ；对欠费进行催收ღღ✿ღ。

　　核对房屋资源是否与实际相符ღღ✿ღ；核对客服执行的收费标准是否相符ღღ✿ღ；每天下班前核对客服交接的款项ღღ✿ღ、移交的收款收据是否相符ღღ✿ღ；要做到日结日清ღღ✿ღ，钱账相符ღღ✿ღ；负责保证金和押金退付像素岛ღღ✿ღ。

　　审核出纳员是否严格执行收费管理办法ღღ✿ღ；审核系统收费mgm美高梅登录中心ღღ✿ღ、收据和款项是否相符ღღ✿ღ，收取的现金是否及时存入银行ღღ✿ღ；审核所有收费是否全部入账ღღ✿ღ；审核收费标准是否正确ღღ✿ღ；房屋信息是否正确ღღ✿ღ；负责已收物业费ღღ✿ღ、应收账款ღღ✿ღ、预收账款以及代收款项的审核ღღ✿ღ。

　　经常查询物业收费情况ღღ✿ღ，及时掌握物业公司收费状态ღღ✿ღ，安排催收工作ღღ✿ღ；执行总经理审批后的收费折扣率ღღ✿ღ；监督客服部和财务部的物业收费操作ღღ✿ღ，发现异常及时处理ღღ✿ღ。

　　前文也有提到mgm美高梅登录中心ღღ✿ღ，物业收费系统是为了方便物业收费ღღ✿ღ，同时也需要方便业主缴费ღღ✿ღ，因此需要将业主也考虑进来ღღ✿ღ，于是我们整理收费业主中所涉及的所有角色ღღ✿ღ，如下表所示ღღ✿ღ：

　　回到物业收费业务ღღ✿ღ，首先应该识别出主流程是什么ღღ✿ღ，如物业需要对业主进行收费ღღ✿ღ，则需要经过一系列的计算ღღ✿ღ，得出该业主这个月应该缴纳的费用是多少ღღ✿ღ，并且将账单展示给业主由业主买单ღღ✿ღ。这个流程的起点是「物业创建收费单」ღღ✿ღ，过程是「计算应缴费用并进行缴费」ღღ✿ღ，终点是「缴费成功」ღღ✿ღ。

　　除了主流程以外ღღ✿ღ，还应该将所有的分支流程和其他流程识别梳理出来ღღ✿ღ。如逾期时候的客服催收流程ღღ✿ღ、因维修服务形成的单次缴费流程ღღ✿ღ，保证金ღღ✿ღ、押金的退付等ღღ✿ღ。

　　如何判定业务流程的优先级呢ღღ✿ღ，可以从两个维度分析ღღ✿ღ，一个是该业务是否主营业务ღღ✿ღ，另一个则是该业务频次的高低ღღ✿ღ。

　　第一步是厘清主脉络ღღ✿ღ，明确各个角色之间的分工ღღ✿ღ，所做的活动以及基本的协作关系ღღ✿ღ。物业收费流程中ღღ✿ღ，一般是下图所示的流程ღღ✿ღ。

　　第二步是梳理分支ღღ✿ღ，针对流程中可能出现的异常ღღ✿ღ、规则和审批梳理出分支流程ღღ✿ღ。如账单填写错漏等异常ღღ✿ღ，需要进行审核ღღ✿ღ。

　　在分析了收费业务的业务流程之后ღღ✿ღ，需要针对系统中每一个角色ღღ✿ღ，对该角色的业务场景进行识别并加以分析ღღ✿ღ。

　　以客服助理为例ღღ✿ღ，「办理收费业务」和「生成收费单」ღღ✿ღ，在实际的系统建设中是可以纳入系统功能范围的ღღ✿ღ，而「收取费用」这个行为ღღ✿ღ，在线上支付的系统中ღღ✿ღ，可以由一个「收费状态」代替ღღ✿ღ，因此不需要进行独立的场景分析ღღ✿ღ。

　　以“是否在系统的建设范围内为原则ღღ✿ღ，识别各个角色使用系统的业务场景”ღღ✿ღ。用于表示用户使用系统的表述ღღ✿ღ，比较好的方法是使用用例图ღღ✿ღ，下图表示的是系统中各角色的使用场景ღღ✿ღ，为了更好的描述使用场景ღღ✿ღ，应该站在用户的角度ღღ✿ღ，以用户的语言进行描述ღღ✿ღ。

　　比如我拿到「办理收费业务」这样一个场景mgm美高梅登录中心ღღ✿ღ，我会马上想ღღ✿ღ，系统应该怎么实现呢？计算业主需要缴纳的物业费ღღ✿ღ，我应该给系统设计一个表单ღღ✿ღ，让客户助理来填写创建收费单……

　　拿到场景ღღ✿ღ，我们总是站在技术的角度思考该如何实现ღღ✿ღ，给什么样的功能ღღ✿ღ，通常这样子就掉进了实现者的思维陷阱ღღ✿ღ，在不理解该业务场景的目的时ღღ✿ღ，就思考解决方案像素岛ღღ✿ღ，往往容易走偏ღღ✿ღ。

　　在「办理收费业务」时ღღ✿ღ，客户助理的目的是准确计算业务应该缴纳的费用并成功创建收费单ღღ✿ღ，那他会怎么做呢？

　　深入到业务的场景中ღღ✿ღ，分析业务的目的ღღ✿ღ，以及得知该场景下用户所面临的挑战之后ღღ✿ღ，我们就有一个大致的方向ღღ✿ღ，此时再去思考解决方案ღღ✿ღ，则会事半功倍ღღ✿ღ。

　　比如通过缴费方式来划分像素岛ღღ✿ღ，缴费方式只有周期性缴费和单次结清ღღ✿ღ，周期性的缴费可以全部通过系统来实现ღღ✿ღ，固化周期性缴费的流程ღღ✿ღ，从而也解放客户助理的重复劳动ღღ✿ღ。

　　在做业务场景分析时ღღ✿ღ，抛开如何去实现的思维ღღ✿ღ，从该业务场景所要达成的目标出发ღღ✿ღ，拆解场景的每一个步骤ღღ✿ღ，分析步骤中面临的问题是什么ღღ✿ღ，再针对问题去思考相应的解决方案ღღ✿ღ。

　　管控点ღღ✿ღ，顾名思义就是实现管理者管理目的的一些控制点ღღ✿ღ。通过识别出这些管控点ღღ✿ღ，可以做到事先规避风险ღღ✿ღ，事中通过审批和制定规则控制风险ღღ✿ღ，以及事后通过报表数据分析优化管理ღღ✿ღ。

　　从上文的业务流程可以看出mgm美高梅登录中心ღღ✿ღ，我们已经在收费业务的部分地方设置了审批规则ღღ✿ღ，尽量的做到了规避风险和控制风险ღღ✿ღ，这里的管控点识别重点阐述通过分析数据来实现管理意图ღღ✿ღ。

　　小区内的水电表常常是在室外或者地下室等业主接触不到的地方ღღ✿ღ，在物业代收水电费的过程中ღღ✿ღ，会有业主质疑物业乱收费ღღ✿ღ，费用不透明等问题ღღ✿ღ，希望能让水电局直接收取费用ღღ✿ღ，更值得信赖ღღ✿ღ。而物业方则表示ღღ✿ღ，每月都会多派出两名及以上的水电工进行抄表作业ღღ✿ღ，人力成本不说ღღ✿ღ，业主的水电费常常由物业垫付ღღ✿ღ，从而导致现金流紧张ღღ✿ღ。

　　这种情况会导致业主拖欠应缴纳费用ღღ✿ღ，物业公司的做法常常是派人上门好说歹说ღღ✿ღ，动之以情晓之以理ღღ✿ღ。这种催收任务会由物业经理安排客服部解决ღღ✿ღ，因涉及到回款问题ღღ✿ღ，管理人员需要把控催收效果像素岛ღღ✿ღ。

　　分析所需指标的步骤是ღღ✿ღ，首先确定该管控点的目标ღღ✿ღ；再寻找跟该管控点相关的指标ღღ✿ღ，最后分析出需要哪些统计报表ღღ✿ღ。

　　催收任务的目标是确保物业及时回款ღღ✿ღ，使公司利益最大化ღღ✿ღ。 该管控点的核心在于减少账单的逾期量ღღ✿ღ，增加逾期账单回款率ღღ✿ღ，因此需要的指标有账单逾期量ღღ✿ღ、逾期账单回款率等ღღ✿ღ。 则需要用到的报表有账单逾期量周期统计报表ღღ✿ღ，逾期账单回款率周期统计报表ღღ✿ღ。

　　除了「催收任务分析」以外ღღ✿ღ，物业收费系统中的管控点还包括「收费正确率分析」ღღ✿ღ、「业主满意度分析」等管控点ღღ✿ღ，有兴趣的同学可以自主尝试分析ღღ✿ღ，不一一展开了ღღ✿ღ。

　　管控点识别与分析的目的在于管理者通过这些管控点ღღ✿ღ，提高自己的管理效率ღღ✿ღ。核心流程是通过访谈等手段ღღ✿ღ，识别管理者的管控点ღღ✿ღ，然后分析该管控点所需的指标ღღ✿ღ，最后设计相应的报表ღღ✿ღ。

　　从上一步骤的管控点识别与分析中像素岛ღღ✿ღ，我们分析出管理者所需要的报表ღღ✿ღ，接下来就是分析报表的使用场景ღღ✿ღ，即谁用这个报表做什么？多久使用一次？

　　分析报表内容需要分析该报表的数据从哪里输入ღღ✿ღ，数据来源是哪里ღღ✿ღ，数据项经过一种怎样的计算ღღ✿ღ，然后以一种怎样的形式输出ღღ✿ღ。

　　逾期账单回款率周期统计表中ღღ✿ღ，数据来源是应收账单统计表中的逾期账单部分ღღ✿ღ；通过催收任务完成的已收应收回款与总应收款项的比值得出逾期账单回款率ღღ✿ღ；最后输出报表ღღ✿ღ。

　　工作过程中ღღ✿ღ，一个管控点会涉及多个业务报表ღღ✿ღ，一个业务流程会包含多个管控点ღღ✿ღ，需要将系统设计中所有的报表都设计出来ღღ✿ღ，以做到严谨ღღ✿ღ，不缺斤少两ღღ✿ღ。美高梅·MGM(中国)平台网站入口美高梅MGM电子娱乐游戏ღღ✿ღ，物业管理ღღ✿ღ！